Roma si è svegliata dal Giubileo con un’aria diversa. Meno euforia, più consapevolezza.
Nelle vie di Prati, Monti e del Centro Storico, le cassette della posta tornano ad avere nomi e cognomi al posto di codici numerici. Le serrande di tanti B&B si abbassano, i trolley si fanno più rari sui portoni dei palazzi. È l’immagine più eloquente di quello che sta cambiando nel mercato immobiliare romano: una grande retromarcia, silenziosa, ma concreta.
Per chi ha vissuto sulla propria pelle gli anni della stretta abitativa, è una notizia attesa da tempo.
Il rincaro che ha cambiato Roma
Per capire dove stiamo andando, bisogna fare un passo indietro. Negli anni precedenti al Giubileo del 2025, Roma ha vissuto una pressione sugli affitti senza precedenti. Il mercato delle locazioni brevi, alimentato da piattaforme come Airbnb, ha sottratto migliaia di immobili al circuito residenziale. Le famiglie si sono spostate verso la periferia, gli studenti hanno dovuto cercare casa oltre il Raccordo, e i canoni sono schizzati verso l’alto in modo sproporzionato rispetto ai redditi reali dei romani.
Durante il 2025, anno dell’Anno Santo, la pressione è aumentata ulteriormente. I canoni nelle zone centrali hanno toccato picchi di 28 euro al metro quadro nel Centro Storico, superando i 25 euro al metro quadro in aree ad alto profilo come l’Aventino e Caracalla. I prezzi delle abitazioni nei quartieri più esclusivi sono cresciuti tra l’8 e l’11%. Un appartamento da affittare a lungo termine in zona Prati o Trastevere era diventato una rarità.
La grande retromarcia degli affitti brevi
Il Giubileo ha finito per sgonfiare la bolla che aveva contribuito a creare. Molti proprietari che si erano improvvisati operatori turistici hanno fatto i conti con una realtà più dura del previsto: un mercato saturo, con oltre 45.000 alloggi registrati come strutture turistiche a Roma, tassi di occupazione che per migliaia di strutture non hanno superato le 60 notti nell’arco dell’anno. A questo si sono aggiunti nuovi obblighi normativi — tra cui il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio dal 2 gennaio 2025 — e una fiscalità diventata progressivamente meno vantaggiosa.
Il risultato? Secondo le stime dell’agenzia SoloAffitti, tra il 50 e il 60% dei proprietari che avevano imboccato la strada dell’affitto breve è rientrato nei contratti di lungo periodo nel corso dell’ultimo anno. Lo confermano i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate: nel 2025 a Roma sono stati stipulati complessivamente oltre 69.000 nuovi contratti di locazione, contro i 58.000 del 2024. L’offerta residenziale sta crescendo.
Cosa succede ai prezzi adesso
La legge del mercato è chiara: più offerta uguale meno pressione sui prezzi. E i segnali sono già visibili.
Le previsioni per il 2026 indicano riduzioni dei canoni di locazione fino all’8% nelle zone centrali, con cali ancora più marcati in aree semicentrali come EUR, Flaminio, Trieste-Salario, Monteverde e Bologna, dove si stima una discesa tra il 20 e il 25%. Nelle zone più periferiche, la riduzione stimata arriva addirittura al 35%, proprio laddove si erano spostati tanti inquilini costretti ad abbandonare i quartieri centrali negli anni scorsi.
Come commenta Silvia Spronelli, CEO di SoloAffitti: la pressione sui canoni si è fermata, e questo ridà spazio di scelta agli inquilini.
Anche FIAIP Roma, attraverso la sua presidente Silvia Dri, sottolinea un aspetto positivo di questa trasformazione: molti immobili rientrano nel mercato residenziale con uno standard qualitativo superiore rispetto al passato, frutto degli investimenti fatti per l’accoglienza turistica. In pratica, appartamenti ristrutturati, ben arredati e con impianti a norma tornano disponibili per le famiglie romane.
Un mercato che si riequilibra, non che crolla
È importante non fraintendere questo scenario come un crollo del mercato immobiliare romano. Nulla di tutto ciò.
Roma resta la città più richiesta d’Italia per le compravendite, con un indice di domanda relativa che supera abbondantemente la media nazionale. La domanda di abitazioni è strutturalmente forte, sostenuta da studenti, giovani professionisti, lavoratori e da un afflusso costante di residenti da altre regioni e dall’estero. Le infrastrutture continuano a crescere — la Linea C della metropolitana si estende, nuove fermate aprono, i valori nelle zone ben collegate reggono e crescono.
I prezzi di vendita, secondo le previsioni, continueranno a salire in modo moderato nel 2026, seppur a un ritmo più contenuto rispetto ai picchi del biennio precedente. Quello che cambia è il mercato degli affitti: non più un mercato drogato dall’emergenza turistica, ma un mercato che torna a guardare alle esigenze reali di chi a Roma ci vive e lavora.
Cosa significa per chi cerca casa in affitto oggi
Per gli inquilini, questo è il momento più favorevole degli ultimi anni per muoversi sul mercato romano. L’offerta sta aumentando, la scelta si allarga, e i canoni — almeno nelle zone semicentrali e periferiche — sono destinati a scendere in modo sensibile. Chi cerca un appartamento a prezzi sostenibili ha oggi un ventaglio di opzioni più ampio rispetto a quanto avveniva anche solo dodici mesi fa.
Chi cerca invece nelle zone universitarie e nel cuore della città deve ancora fare i conti con canoni elevati, legati alla posizione strategica e alla forte domanda strutturale. Ma anche qui, la pressione si sta allentando.
Il nostro punto di vista
In Giada Immobiliare, osserviamo questa fase con attenzione e con ottimismo. Il riequilibrio in corso non è una crisi: è la normalizzazione di un mercato che aveva perso il filo tra rendimento a breve termine e utilità sociale dell’abitare.
Roma non smette di essere una delle città più attrattive d’Europa. Ma torna a essere, finalmente, anche una città in cui vivere. E questo, per chi vuole mettere radici qui — o aiutare qualcuno a farlo — è la notizia più bella di tutte.