Cedolare secca 2026: cosa cambia davvero

Affitti brevi: le regole 2026 sono definitive

La Legge di Bilancio 2026 è stata approvata alla Camera il 30 dicembre 2025 e per le locazioni brevi (gli affitti turistici tipo case vacanza, sotto i 30 giorni) le regole ora sono chiare e già operative:

• 21% di cedolare secca sul primo immobile messo in affitto breve, anche se ti appoggi a un’agenzia o a portali come Airbnb e Booking (una versione precedente della norma prevedeva il 21% solo per chi gestisce tutto in autonomia, ma nel testo finale questo vincolo è stato eliminato).
• 26% dal secondo immobile in poi.
• Dal terzo immobile destinato ad affitto breve nello stesso anno, l’attività si presume imprenditoriale: scatta l’obbligo di apertura di partita IVA, dei relativi contributi previdenziali e della tenuta della contabilità (resta comunque percorribile il regime forfettario, se ne hai i requisiti).
  
  

Per chi possiede due o più case vacanza, quindi, il tema non è più “se” convenga la cedolare, ma su quale immobile applicarla: ha senso tenere l’aliquota agevolata del 21% sulla proprietà con i canoni più alti e valutare, per le altre, se la tassazione ordinaria IRPEF possa essere più vantaggiosa a seconda del tuo scaglione di reddito.

Cedolare secca per negozi e uffici: ancora una proposta, non una legge

Qui va fatta chiarezza, perché circolano informazioni non aggiornate. L’ipotesi di riportare la cedolare secca al 21% sui locali commerciali — estendendo il limite dai 600 mq della sperimentazione 2019 fino a 1.500 mq, e includendo potenzialmente anche gli uffici — è stata discussa ma non è entrata nella Legge di Bilancio 2026. Ad oggi il regime resta identico a prima: chi affitta un negozio, un capannone o un ufficio applica la tassazione ordinaria (IRPEF a scaglioni o reddito d’impresa), non la cedolare secca.

Questo non significa che il tema sia archiviato. Due appuntamenti da tenere d’occhio nei prossimi mesi:

• la conversione in legge del Decreto-legge “Piano Casa” (66/2026), attesa entro l’estate, che potrebbe contenere misure collaterali sul comparto commerciale;
• le prime bozze della Legge di Bilancio 2027, attese tra settembre e ottobre 2026.
  
  

Se possiedi locali commerciali e stai pensando a una ristrutturazione contrattuale, il consiglio è non pianificare oggi sulla base di un’aliquota che ancora non esiste. Meglio impostare la strategia sul regime attualmente in vigore e restare pronti ad adattarla se e quando la norma verrà davvero approvata.

Cosa conviene fare adesso, in pratica

Se sei proprietario e ti stai chiedendo come muoverti, ecco tre passaggi concreti:

1. Fai una mappatura dei tuoi immobili in affitto, distinguendo tra locazioni lunghe (dove la cedolare al 10%/21% resta invariata), affitti brevi (dove ora vale la nuova scala 21%-26%) e locali commerciali (dove nulla è cambiato).
2. Calcola caso per caso se conviene ancora la cedolare secca rispetto al regime ordinario: con l’aliquota al 26% dal secondo immobile in affitto breve, il vantaggio si riduce e per redditi medio-bassi l’IRPEF potrebbe tornare competitiva.
3. Verifica la soglia delle partite IVA: se gestisci tre o più immobili in affitto breve, valuta per tempo l’apertura della partita IVA e il regime fiscale più adatto (ordinario o forfettario), per evitare di trovarti scoperto a fine anno.

In sintesi

Le uniche novità realmente operative nel 2026 riguardano gli affitti brevi (21% sul primo immobile, 26% dal secondo, obbligo di partita IVA dal terzo). La cedolare secca sui locali commerciali resta, per ora, solo un’ipotesi di lavoro. Prima di prendere decisioni sui tuoi immobili — sia che tu stia valutando una nuova locazione, sia che tu voglia rivedere un contratto esistente — conviene affidarsi a chi segue la normativa passo dopo passo.

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